Что происходит с рынком недвижимости Челябинска

Мы читаем довольно много разнообразных прогнозов и мнений и еще чаще слышим вопросы знакомых: «Что же будет с рынком недвижимости?» Предлагаем вашему вниманию нашу версию происходящего.

Что произошло

Рынок недвижимости Челябинска в начале 2015 года оказался под влиянием трех основных факторов:

Мы читаем довольно много разнообразных прогнозов и мнений и еще чаще слышим вопросы знакомых: «Что же будет с рынком недвижимости?» Предлагаем вашему вниманию нашу версию происходящего.

Падение цен нефть и рухнувший курс рубля привели к инфляции и значительному росту цен на основные продукты.

Рост цен по разным оценкам составил 15-30%. Рост расходов по нашему субъективному ощущению уже превышает отметку в 30%.

Увеличение цены и снижение доступности ипотечного кредита.

Санкции против российских банков, падение рубля, последовавшее вслед за этим резкое увеличение ключевой ставки до 17% все эти факторы в течении нескольких месяцев существенно снизили возможность населения получать ипотечные кредиты.

В российских банках:

— Возросли ставки (с 13% до 15% (крупнейшие банки Сбербанк и ВТБ24) и до 17-24% в коммерческих банках);

— Увеличился первоначальный взнос (в отдельных случаях до 50%);

— Возросли требования к заемщикам и застройщикам — сократились объемы одобренных кредитов.

Справедливости ради необходимо отметить, что ипотека, как инструмент приобретения недвижимости полностью не исчезла (как это было в 2009 году), но ее объемы резко снизились.

Перегретый рынок

Прежде всего, это относится к северо-западу Челябинска, переживавшему в последние годы строительный бум. Громадные по местным меркам проекты КЖСИ, Гринфлайта, РиэлтСтройкома и других более мелких строительных компаний привели к появлению огромного количества метров, целого класса «мелких» инвесторов и росту цен на недвижимость. Если на выходе из прошлого кризиса квадратный метр «гулял» вокруг цены в 40 тысяч, то сегодня он местами достигает 65 тысяч рублей(!). И мы говорим не об элитном жилье, а в лучшем случае о новостройках комфорт-класса, а зачастую и эконом-класса.

При этом значительный объем недвижимости оказался у инвесторов приобретавших ее на ранних сроках строительства с целью дальнейшей перепродажи. По некоторым оценкам, например, в жилых комплексах построенных группой компаний «Гринфлайт» (АКАДЕМ Riverside и Парковый-2) до 50, а то и 70% квартир были выкуплены инвесторами. В итоге рынок оказался «перегрет» и иногда создается ощущение, что предложение превышает спрос.

Одним из результатов произошедшего стала возникшая на рынке неопределенность.

— Продавцы ждут, что цены на недвижимость будут расти, удерживая высокую стоимость предложения.

— Покупатели ждут падения цен, по аналогии с кризисом 2009 года.

В итоге рынок по нашим ощущениям просто завис.

Что делают застройщики

Застройщики и сами оставшись без доступных денег (стоимость кредитов возросла до 22-24%) в начале весны поняли, что остались еще и без платежеспособного спроса. В этой ситуации большинство из них начали включать собственные инструменты стимулирование покупательской способности.

— Рассрочки. У большинства строительных компаний появилась такая услуга и ее срок достигает 2 лет нередко превышая планируемые сроки завершения строительства объектов.

— Акции и скидки. Разнообразные «ценопады» появились практически у всех строительных компаний. Это пока не массовое понижение цен, а скорее попытка сбросить отдельные зависшие категории квартир.

— Субсидирование ставки и первоначального взноса. «Хитрая» попытка увеличить доступность ипотечного кредита за счет собственной субсидии (как правило, правда перекрывающейся повышением цены на квартиру).

— Обмены вторично недвижимости клиентов на новые квартиры. Мера ограниченная, как правило нужна застройщикам для того чтобы избежать расчётов с подрядчиками новыми квартирами в собственных объектах (в этом случае подрядчики автоматически начинают ронять цены и рынок).

Что делает государство

Снижает ключевую ставку (на данный момент до 14%). Однако пока сам факт снижение ставки никоим образом не повлиял на изменения ситуации в выдаче ипотечных кредитов.

Пытается оживить ипотеку. В марте 2015 года государство запустило программу субсидирование ипотечной ставки — до 13% годовых на приобретение жилья в новых и строящихся домах от юридических лиц. Ряд банков уже объявили о работе по данной программе.

Смогут ли государство и строители изменить ситуацию на рынке

Нам кажется, что это маловероятно. Восстановить платежеспособный спрос локальными мерами вряд ли удастся. Доходы населения упали и судя по всему, продолжат падать, а расходы растут. Деньги банков дорогие (дешевыми они никогда и не были). На вторичном рынке застой, а значит, о массовом улучшении жилищных условий говорить не приходится.

Представьте себе покупателя: у него стало меньше денег, возросли риски потерять работу, возросли расходы на жизнеобеспечение, нет возможности получить дешевый кредит, а собственная квартира по текущей рыночной цене не продается, и вы легко поймете, что происходит на рынке недвижимости.

Потенциальным покупателям уже не до ставки будь она хоть 15%, хоть 13% годовых, и не до рассрочек и акций.

Что будет

При сохранении текущей ситуации мы считаем, что рынок недвижимости будет падать. Цены, скорее всего, снизятся. Если микроинвесторы сдающие квартиры в аренду, могут подождать, то у застройщиков, столкнувшихся с падением спроса, большого выбора нет. Одним нужно выплачивать собственные кредиты, у других единственный способ завершить проекты, привлечь хоть какие-то средства дольщиков.

Здесь стоит отметить, что резерв для снижения цены за прошедшие «жирные» годы появился приличный. Себестоимость даже монолитно-каркасного строительства в городе редко превышает 35-37 тысяч рублей за метр, панельного, как правило, значительно меньше. Поэтому откат цены на 40 тысяч за метр нам кажется вполне реалистичным.

Казалось бы, для покупателей это хорошо, но здесь стоит учитывать, что при таком раскладе в 2015-2016 годах застройщики прекратят запуск новых проектов. Конечно, если у вас есть свободные средства вы, скорее всего, сможете приобрести недвижимость, дешевле, чем она стоит сейчас, но для большинства снижение цен, к сожалению, ни к чему не приведет.

Почему?

Потому что количество проектов сократиться, плюс риски банкротства строительных компаний и появления «долгостроев» вырастут, а это значит, что выбрать квартиру по низкой цене на стадии строительства станет сложнее. А ведь именно таким образом в предыдущие годы и покупали «первую квартиру» и «улучшали свои жилищные условия». Да и вторичная недвижимость обесценится. Так что в сухом остатке от кризиса на рынке недвижимости не выиграет, ни продавец, ни покупатель.

Может ли стать еще хуже

Нефть по $20 за баррель, 100 рублей за $1 и все будет значительно хуже.

Что делать

В этой ситуации мы никому ничего не рекомендуем, а просто высказываем свое личное мнение.

— Если у вас есть наличные средства, которые вы планировали потратить на покупку недвижимости, скорее всего, стоит дождаться лета. Июнь-июль на рынке недвижимости всегда был «мертвым» сезоном, а существующие тенденции, скорее всего, проявятся в полном объеме, как раз к середине года.

— Если вы планировали приобрести квартиру в ипотеку, оцените свои силы. Как минимум, от стабильности ваших доходов зависит возможность погашения того же кредита. Остаться у арестованной квартиры не самая лучшая перспектива.

— Если вы уже взяли рублевую ипотеку, и в вашем договоре нет возможностей изменения ставки банком в одностороннем порядке — не спешите гасить ипотеку сверх графика. Рубль дешевеет, и вам, возможно, стоит потратить «лишние» деньги на приобретения товаров зависящих от курса рубля к доллару (аудио, видео техника, мебель и т.п.)

— Если вы инвестор, то мы думаем, что сейчас на рынке недвижимости не ваше время. Во всяком случае, пока. Спокойно ждите.
Довольно трудно дать совет тем, кто уже инвестировал в недвижимость. Мы склоняемся к мнению, что пора выходить в кэш.

— Если вы покупаете квартиру в новостройке, внимательно выбирайте компанию застройщика. Риск стать дольщиком «долгостроя» есть — особенно если ищешь «бесплатный сыр». Поэтому:

— Посоветуйтесь со своим риелтором или с консультантом в крупной риэлтерской компании. Возможно, вы и переплатите несколько десятков тысяч, но спать точно будете спокойнее.

— Естественно не стоит отдавать все на откуп стороннему человеку. Ваш здравый смысл всегда должен быть с вами. Не забудьте посмотреть все документы.

— Понаблюдайте за темпами строительства.

— Помните, что несмотря на все преимущества монолитно-каркасного строительства оно: во-первых, дорогое, во-вторых трудоемкое. Это все же не сборка панельного дома за несколько месяцев. Поэтому покупателям квартир в монолите на ранних стадиях готовности (т.е. до завершения коробки) мы советуем быть особенно внимательными. Здесь стоит оговориться, что в Челябинске есть компании, стабильно строящие высококачественный монолитно-каркасные дома, но они как раз крайне редко привлекают средства дольщиков на этапе котлована.

— Посмотрите отзывы в социальных сетях и форумах. Многие компании и до кризиса не отличались соблюдением сроков строительства, доверить им свои деньги сегодня будет верхом глупости.

И еще…

Если вы планировали купить квартиру для себя, и у вас до сих пор есть такая возможность не стоить ждать годы — ПОКУПАЙТЕ. Возможность отыграть даже 10-15 тысяч рублей за квадрат не стоит тех рисков, на которые вы себя обрекаете, а главное тех нервов, которые вы потратите, ожидая, когда рынок достигнет дна, а вот новый дом и в кризис останется НОВЫМ ДОМОМ.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Опубликовать в Одноклассники

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: