ТСЖ VS УК — колхоз против бизнеса

Какой способ управления многоквартирным домом выбрать

Жильцы практически каждого дома в городе хотя бы раз хотели сменить способ управления и создать ТСЖ. Так что, сегодня это сокращение стало «красной тряпкой» для директоров управляющих компаний. Мы решили разобраться, какой именно сметаной намазали эту аббревиатуру.

Кто есть, кто

УК — Управляющая компания

ТСЖ — Товарищество собственников жилья

На сегодняшний день есть три способа управления жилым домом: жильцы общим решением передают дом той или иной управляющей компании или по решению общего собрания создают товарищество, выбирают председателя и правление. Есть еще непосредственный способ управления, но с вступлением в 2011 году поправок в ЖК он актуален для домов с количеством квартир менее 16.

В первом случае обслуживанием дома занимается УК, во втором и третьем жильцы в лице председателя и правления.

Что входит в управление домом

Уборка дворов и подъездов, обслуживание общедомовых водопроводных, тепловых и электрических сетей, канализации, вывоз мусора, ремонт лифтов, устранение аварий и прочее (например, обслуживание ограждений, наймы консьержей и т.п.)

Как правило, управляющие компании, обслуживая несколько домов, имеют для этого свой штат, ТСЖ нанимает персонал для самых простых функций (например, уборка дворов и подъездов). Других специалистов товарищество, обычно, не может себе позволить и, как правило, основные проблемы, связанные с содержанием дома, обслуживанием и ремонтом инженерных сетей, решает председатель в меру своих знаний и опыта, либо нанимает подрядные организации.

Отличие УК от ТСЖ

Управляющие компании — это бизнес, главная цель которого — получение прибыли.

ТСЖ — самоуправляемая организация, где все более или менее серьезные решения должны приниматься жильцами (по факту же, решения обычно принимаются председателем и правлением).

Почему все пытаются организовать ТСЖ

Есть три причины

Первая. На рынке Челябинска сегодня есть несколько очень крупных управляющих компаний (бывших МУПов), которые получают прибыль за счет управления большим объемом жилфонда. У них нулевая клиентоориентированность и плохой сервис. По сути, они выполняют тот минимум, который необходим для функционирования дома. Проблемы отдельных жильцов их не волнуют. Защитой интересов дома перед поставщиками ресурсов (электроэнергии, тепла, воды) они не занимаются.

В итоге, жильцы годами не видят ничего, кроме дворника и наплевательского отношения к себе. Да еще и переплачивают за отсутствие счетчиков, ошибки поставщиков ресурсов, висящие на их домах рекламные конструкции.

Вторая. В доме появляется жилец, который хочет организовать ТСЖ. Как правило, это либо хороший организатор «на пенсии», которому нечем заняться и надоело смотреть на недееспособную управляющую компанию, либо «специалист», которому кажется, что ТСЖ — хороший способ заработать.

Третья. Жильцы новостроек, как правило, имеют завышенные ожидания, которые сталкиваются с недоделками или браком застройщика, частично незавершенным благоустройством, авариями и т.п. Несмотря на то, что в большинстве случаев все проблемы связаны с гарантийными обязательствами застройщика, все это выливается на управляющую компанию. Никто естественно даже разбираться не хочет, чья тут вина —  УК, застройщика или самих жильцов, которые, ремонтируя квартиры, регулярно ломают лифты, подъезды и все то, что называется общедомовой собственностью. Во всем, оказывается, виновата управляющая компания. И здесь обычно появляется тот самый «специалист» … И понеслось.

Что лучше

Однозначно сказать, что лучше, нельзя.

Хорошо — это…

… управляющая компания, которая следит за своими домами, организует новые сервисы, общается с жильцами;

… председатель и правление ТСЖ, которые разбираются в коммуникациях, умеют нанимать и контролировать деятельность подрядчиков и не ставят целью своего создания — получение прибыли.

Плохо — это…

… бюрократизированная управляющая компания, зарабатывающая на большом количестве домов, которой плевать на жильцов отдельно взятого дома;

… ТСЖ председатель и правление, которые думали, что на этом можно заработать деньги.

Важно

4-ехподъездная десятиэтажка собирает в месяц, примерно, 150 тысяч рублей (при условии, что все собственники платят).

На эти деньги необходимо оплатить:

  • Уборку подъездов и дворов (в том числе и от снега)
  • Вывоз мусора
  • Круглосуточную аварийно- диспетчерскую службу
  • Своевременный ремонт и обслуживание приборов учета
  • Техническое обслуживание, страхование. освидетельствование и текущий ремонт лифтов
  • Обслуживание и ремонт водопроводных сетей.
  • Подготовку систем отопления к зиме (промывка, опрессовка).
  • Ремонт и обслуживание электросетей внутри дома, освещения во дворах и подъездах
  • Регулярный текущий ремонт подъездов, кровли и т.п.
  • Услуги паспортного стола.
  • Услуги бухгалтера по начислению квартплаты.

Плюс борьба с поставщиками ресурсов (а значит юридические услуги), борьба с жильцами, которые регулярно не оплачивают коммунальные услуги (как правило, недосборы УК составляют от 5 до 15% от общей суммы поступлений).

Повторим, все это на 150 тысяч рублей в месяц.

Для управляющих компаний, осуществляющих обслуживание от нескольких штук до нескольких десятков (а то и сотен) домов — это бизнес.

Для ТСЖ — это персональная головная боль председателя за не очень большое вознаграждение.

Трудности перехода

Есть еще два момента, которые надо знать жильцам, желающим организовать ТСЖ:

Во-первых, управляющие компании просто так дома не отпускают.

Для создания ТСЖ за него должно проголосовать более половины всех собственников квартир. Нетрудно подсчитать, что в той самой 4-ехподъездной десятиэтажке это более 80 человек. И это при условии, что на этаже всего четыре квартиры, и каждой владеет всего один человек. На практике, естественно, значительно больше.

Поэтому, как правило, после попыток организовать ТСЖ начинаются длящиеся годами судебные заседания между управляющей компанией и правлением товарищества. В этот период жильцы, естественно, предпочитают никому ничего не платить. Каждая из сторон пытается уколоть другую.  Начинается война листовок. К собственникам квартир приходят счета от всех участников противостояния. А вот качество обслуживания дома падает до нуля.

Во-вторых, в случае неудачного опыта создания ТСЖ вернуться к управляющей компании или найти новую для обслуживания дома бывает непросто. УК не любят брать на обслуживание дома, «избалованные» вниманием ТСЖ.

Возможно, именно поэтому примеры успешных ТСЖ единичны, и, как правило, относятся к небольшим пятиэтажкам.

Управляющие компании при любом исходе «войны» мало что проигрывают. Один дом слабо влияет на их прибыль, а юристы так или иначе «сидят на зарплате» в любой УК.

Хуже только случаи, когда ТСЖ создают, а их председателем оказывается тот самый «наивный специалист», желающий заработать. Через некоторое время оказывается, что прибыль минимальна, а «голова болит» круглые сутки. В Челябинске есть примеры домов, которые просто «зависли» без какого-либо обслуживания.

При этом, все попытки жильцов призвать на помощь власти, как правило, заканчиваются ничем. Государство до последнего времени практически не вмешивалось в эти процессы. Лишь в этом году появилась система лицензирования управляющих компаний. Сейчас заговорили об экзаменах для руководителей ТСЖ.

Ответ контролирующих органов на жалобы жильцов, организовавших ТСЖ, прост — создали товарищество, сами и расхлебывайте. Да и в целом, попытки оказать влияние на ТСЖ санкциями и штрафами выглядят, как попытка поразить противника удачным ударом по собственному затылку. Платить штрафы ТСЖ будет из денег, собранных на обслуживание дома, ведь прибыли в ТСЖ по определению нет. Таким образом, наказывать будут самих собственников.

Наше мнение

В глобальной войне ТСЖ против УК, победят профессиональные управляющие компании. Только эффективный бизнес, обслуживающий несколько домов, способен развиваться, нанимать персонал, улучшать и расширять сервис, поддерживая при этом разумную рентабельность. Только он будет работать на рынке многоквартирных домов.

ТСЖ — безусловно нужный инструмент. Например, когда управляющие компании не выполняют своих обязательств или не хотят их выполнять (например, в небольших старых домах, которые для УК просто убыточны). Либо для небольших объектов, не попадающих в интересы УК. Главный недостаток ТСЖ — это полная зависимость от личности председателя, его компетентности и порядочности (заболеет, переедет, что дальше делать, непонятно). По сути, вся конструкция зависит от одного болта.

В любом случае, им нужны лидеры, те самые «опытные руководители на пенсии», которые могут тратить свое время на благо товарищества за скромное вознаграждение.

Более того, мы уверены, что уже в ближайшие годы войны ТСЖ против УК станут неактуальными.

Начнется более интересный и выгодный для жильцов процесс, когда эффективные УК начнут забирать дома у компаний, которые в нулевые, зачастую используя административный ресурс, набрали в управление сотни домов и теперь просто взимают коммунальную плату, не предоставляя жильцам даже понятный отчет о потраченных средствах.

Опубликовать в Одноклассники