Что будет с «долевкой»

На этой неделе Правительство объявило о поэтапном отказе от договоров долевого участия в строительстве. Что произойдет с «долевкой», и как это повлияет на цены. Наша версия.

Правительство решило выбрать курс на уход от договоров долевого участия. Задача: повысить контроль над расходованием средств участников долевого строительства и избавиться от «обманутых дольщиков». На сегодняшний день их, примерно, 70 тыс. человек.

Сегодня основной способ привлечения денег в строительство — зарегистрированный в Росреестре (рег. палате) договор долевого участия. Без него застройщикам запрещено принимать средства дольщиков (штраф до 1 млн. руб). В нем же описаны сроки строительства, качество будущей квартиры (ремонт и т.п.), ее площадь, порядок передачи клиенту, порядок оплаты, штрафы в случае несвоевременного завершения строительства.


Изначально долевое строительство возникло в Аргентине в период правления президента Рауля Альфонсина. Экономическая ситуация в стране была крайне нестабильной, национальная валюта (аустраль) стремительно дешевела, а большая часть населения страны находилась за чертой бедности, банки отказывались выдавать кредиты. В 1985 году была разработана и внедрена в жизнь программа «Строительство по справедливости». Созданное специально акционерное общество (исп. SA, sociedad anónima) принимало взносы населения, которые шли на финансирование строительства жилья. Сделка регистрировалась с помощью акций, накопив достаточное количество которых, человек мог обменять ценные бумаги на квартиру. Благодаря этому, удалось повысить число собственников жилья с 2 до 21%.
Аналогичные схемы впоследствии успешно использовались в Чили, а вот в Сальвадоре финансовые махинации, проведенные под видом долевого строительства, оставили без денег и крова многочисленные семьи.
Схема претерпела изменения в Великобритании. Британцы решили продавать не акции или доли, а сразу квадратные метры будущего жилья. Это стало гарантией окупаемости еще не начатого строительства.
В России используется английская схема долевого строительства.


Большинство представителей рынка на новость об отмене «долевки» отреагировали сдержанно, правда практически все заявили, что в этом случае цены на недвижимость повысятся. Мы считаем, что это не так.

Что хочет сделать Правительство к 2016 году

В 2016 году Правительство планирует ввести в схему взаимоотношений Застройщик-Дольщик банкиров. Последние уже сейчас практикуют проектное финансирование.

В рамках проектного финансирования банк выделяет застройщику кредит под залог земельного участка и будущих квартир. При этом, направить кредитные деньги можно лишь на оплату работ по строительству конкретного объекта.

Например, в Челябинске проектным финансированием активно занимались Сбербанк и Челябинвестбанк.

Аналогичную схему Правительство предлагает применить в переходный период (2016-2020 гг.) к средствам дольщика. Покупатель квартиры в строящемся жилье будет заключать трехстороннее соглашение Застройщик-Банк-Дольщик. Деньги будут перечисляться в конкретный банк. А затем, уже банком направляться на работы по строительству конкретного дома, в котором дольщик приобрел квартиру.

Таким образом, Правительство планирует усилить контроль над целевым расходованием средств дольщиков.

К слову сказать, сегодня этот контроль должны обеспечивать региональные министерства строительства. Но то ли в силу коррумпированности, то ли в силу некомпетентности они с этой функцией справляются не очень хорошо. Зачастую одни и те же компании в регионах из года в год срывают сроки строительства, умножая количество «обманутых дольщиков».

А на деле

Трехсторонняя схема с участием банков, скорее всего, позволит усилить контроль над расходованием средств дольщиков. Правда полностью проблему не решит. Многие застройщики уже сегодня имеют собственные подрядные организации, их использование позволяет перераспределять деньги в рамках проектного финансирования.

У Застройщика есть фирма ХХХ, которая выполняет работу на нескольких объектах, всего один из которых получает средства в рамках проектного финансирования. Застройщик показывает выполненные ХХХ работы, получает от банка деньги, которые ХХХ может использовать на другие цели, например, на строительство других объектов.

Кроме этого, стоить отметить, что включение в схемы банков, конечно, не будет бесплатным и, очевидно, добавит к себестоимости определенные проценты (мы думаем, что в пределах 1-2%).

Впрочем, сейчас те же проценты добавляет страховка застройщика, ставшая обязательной с прошлого года. При этом, компании, участвующие в страховании сегодня, мягко говоря, особого доверия не вызывают.

Повысятся ли цены

Скорее всего, нет. Цена определяется ситуацией на рынке (которая сегодня неблагополучна) и балансом между спросом и предложением. Средства, «откушенные» банками при внедрении трехсторонней схемы привлечения дольщиков, никакого серьезного влияния на цены не окажут.

Что произойдет после 2020

Самый страшный прогноз, озвученный экспертами — полный отказ от долевого строительства и продажа квартир на стадии строительства, действительно приведет к росту цен. Небольшие застройщики уйдут с рынка, крупные игроки смогут строить только за счет собственных средств и банковских кредитов (сегодня банки выдают кредиты под 20-30% годовых). По нашему мнению, такая перспектива нам вряд ли грозит. Убивать «курицу», которая обеспечивает только Челябинск, примерно, миллионом квадратных метров в год, никто не станет.

Мы думаем, что и в Правительстве сегодня нет конкретного решения, как изменится способ привлечения средств граждан в строительство к 2020 году. Здесь можно лишь выдвигать версии. Например, государство может вывести из оборота само понятие «дольщик» и разрешить привлекать средства через паи или акции, установив со своей стороны жесткий контроль над участниками рынка (например, как на рынке ценных бумаг, участников которого контролирует Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг (ФКЦБ).

Главное, что в этом случае «дольщики» превратятся в инвесторов, а инвестор априори несет свои риски сам.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Опубликовать в Одноклассники

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: